その他法律問題

  • 賃貸借契約の賃貸人からの解約
    堀江・大崎・綱森法律事務所
    樋口 紗弥

    こんにちは,樋口です。
    最近,立て続けに,賃貸人,賃借人双方の立場から,賃貸人の都合による賃貸借契約の解約,立ち退きに関するご相談を受けました。そこで,今回のブログは,賃貸人からの賃貸借契約の解約申入れについて,ご説明します。

    賃貸借契約の定型的な書式には,賃貸人が,6カ月前に解約の申入れをした場合には,賃貸借契約を解約できるという内容の条項が入っている場合が多いですが,このような契約条項が入っている場合には,賃貸人は,6カ月前に解約の申し入れさえすれば,無条件で賃貸借契約を解約できるでしょうか。

    建物の賃貸借については,「借地借家法」が適用されます。賃貸人による解約申入れに関する条文を見てみましょう。

    借地借家法28条

    借地借家法28条は,「建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は賃貸借の解約の申入れは,建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか,建物の賃貸借に関する従前の経過,建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して,正当の事由があると認められる場合でなければ,することができない。」
    と定めています。

    このように,①賃貸人と賃借人の建物の使用を必要とする事情,②賃貸借の従前の経過,③建物の利用状況,④建物の現況,⑤賃借人の提供する財産的給付(代替建物または立退料)を総合的に考慮して,「正当事由」が認められる場合に,賃貸人からの解約申入れが認められます。

    なお,「第26条第1項の通知」とは,契約期間の定めのある賃貸借契約における期間満了前の1年前から6カ月前までに行う更新拒絶の通知のことを指し,たとえ更新拒絶の通知を行ったとしても,正当事由が認められなければ,従前どおり契約が更新されることになります。

    そして,借地借家法28条は,片面的強行規定とされており,この規定に反する特約で,賃借人に不利なものは無効になります(同法30条)。

    先ほど挙げた契約条項は,文面上は,正当事由があるか否かに関わらず,解約申入れができるとされていますが,借地借家法28条の規律を受け,あくまで正当事由が認められる場合に限り,解約申入れができることになります。

    正当事由が認められる場合とは?

    それでは,どのような場合に正当事由が認められるのでしょうか。

    ①~⑤の要素を総合考慮することになりますが,①賃貸人と賃借人の建物の使用を必要とする事情が,正当事由を判断する上で,基本的な要素と考えられています。
    ②賃貸借の従前の経過は,敷金,礼金や更新料の授受があったか否か,家賃の改定状況,賃借人に,賃料不払い等の事情があったか否か,契約期間の長短等が考慮要素となります。
    ③建物の利用状況は,賃借人が,契約に定められた目的に従って,建物を使用しているか,賃借人がどのくらいの頻度で,建物を利用しているか,共同住宅の場合,退去済の物件がどの程度か等の事情が考慮されます。
    ④建物の現況は,建物がどの程度老朽化しているか,補修をするために,費用がどれくらいかかるのかという点が考慮要素となります。
    ⑤賃借人の提供する財産的給付については,主に立退料が問題になります。立退料については,補完的な要素と考えられており,①~④の事情によって,正当事由がある程度認められる場合に,立退料を支払うことで,正当事由が認められます。つまり,①~④の正当事由が認められない,という場合には,立退料を支払っても,正当事由は認められないということになります。

    このように,正当事由が認められるか否かは,様々な事情を考慮して判断する必要があり,専門的な知識が必要になります。
    当事務所では,賃貸人,賃借人どちらの立場からのご相談もお受けいたしますので,賃貸借契約の解約に関するお悩みをお抱えの場合には,お気軽にご相談ください。