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  • 【不動産】不動産の明渡しと即決和解
  • 【不動産】不動産の明渡しと即決和解
    堀江・大崎・綱森法律事務所
    大崎 康二

    最近,不動産の明渡しに関する相談を受けることが増えています。

    大半のケースは,家賃の滞納があるため,賃貸借契約を解除して,退去を求めたいという相談です。

    このような賃料の滞納ケースの相談における相談趣旨は,➀そのケースで賃貸借契約の解除が認められるのかという点と,➁解除が可能とした場合にどのように明渡しを実現していけばよいのかという点の2点にあります。

    家賃滞納と契約解除

    まず,➀については,抽象的には,賃料の滞納により賃貸人と賃借人との間の「信頼関係」が破壊されることが必要とされます。これは契約書に1ヶ月の滞納で解除するという条項があっても同じです。

    どのような状況になれば「信頼関係」の破壊があったと認められるのかについては,明確な基準があるわけではないのですが,民事裁判上では,滞納期間,滞納理由,当事者間の折衝状況等を総合考慮して決められると分析されています。

    判断要素としては,滞納期間が最重要なのですが,「◯ヶ月間の滞納があれば解除が認められる」というような単純な基準化は難しく,過去の判例では,2ヶ月の滞納で解除を認めたものもあれば,半年以上の滞納でも解除が認められなかったものもあります。

    結局のところ,客観的に見たときに,賃借人が滞納状況を解消する現実的な可能性が残されているかどうかという点によって,判断が分かれるのではないかと個人的には思っています。

    一定期間の滞納があっとしても,一時的な病気などによる減収が原因になっていて,今後は収入の回復が見込めるような場合には解除は認められにくくなるでしょうし,滞納期間は短くても,入居当初から家賃を滞納し,滞納理由の説明が二転三転するなど不誠実な場合には,解除は認められやすくなるでしょう。

    この点については,3ヶ月の滞納が目安になるという言い方をされることもありますが,実際には様々な事情を考慮して判断される点なので,このように滞納期間のみに着目するのは危険だと思っています。

    明渡しの実現方法

    次に問題となるのは,契約解除が認められる場合に,どのように明渡しを実現してけばよいのかという点です。

    この方法としては,大きく分けると➀任意交渉によって明渡しを実現する方法と,➁民事訴訟手続によって明渡しを実現する方法の2つがあります。

    大まかに比較すると,➀は明渡しを固持する相手に対する強制力がないという意味で確実性には欠けますが,相手方が明渡しに応じるのであれば,早期に明渡しを実現できるという意味で大きなメリットがあります。

    ➁は,この逆で,相手方が明渡しを固持していたとしても,勝訴判決さえ得られれば,強制的に明渡しを実現できるというメリットはありますが,勝訴判決を得て,さらに強制執行手続まで行うとなると,長期間を要しますし,高額な費用もかかるという問題があります。

    何より,契約解除の可否に不確定要素があるケースでは敗訴の可能性が否定できないという意味で大きなリスクのある方法といえます。

    そのため,弁護士として明渡し案件に関与するときは,➀の任意交渉から入り,交渉が決裂したときに➁の民事訴訟を提起するというのが一般的な進め方になります。

    そして,➀の任意交渉の場面では,相手方に退去に応じさせるために,退去料や転居料という名目で一定金額を支払うという交換条件を出すことがよく行われます。民事訴訟になって,時間(その間は滞納継続)と裁判費用をかけることを考えれば,任意交渉の段階で退去料を支払ったとしても,トータルの収支としてはプラスになるためです。

    このようにして,相手方に退去を認めさせたとしても,実際に約束の期日までに相手方が明渡しを行うかはまた別問題です。退去料を受け取った上で,明渡しの約束は守らないということがありうるのです。

    そうさせないための工夫として,退去料を合意時と退去完了時の2回に分けて支払うといった方法もありますが,それでも上記のリスクが0になるわけではありません。

    即決和解の有用性

    このように相手方が約束を守らない場合への備えとして,「即決和解」手続の申立が考えられます。

    「即決和解」というのは,裁判上の和解の一種で,民事上の争いのある当事者が,簡易裁判所に和解の申立てをし,紛争を解決する手続です。

    任意交渉の段階で当事者間で和解内容が固まっている場合に,簡易裁判所に申立を行うことで,その和解内容を和解調書として公文書化してくれる手続という言い方もできるかもしれません。

    このように裁判上の和解を成立させるメリットは,相手方が和解条項に違反した場合に強制執行ができるという点です。時間と労力をかけて民事訴訟を遂行し,勝訴判決を得るのと同じ効果が得られるということです。

    同じような制度に「公正証書」がありますが,「公正証書」に基づいて強制執行ができるのは金銭債権に限定されているため,明渡請求権のような非金銭債権については,「即決和解」を選択することになります。

    つまり,明渡し紛争における任意交渉によるコストパフォーマンスと民事訴訟による明渡しの確実性の両方の特性を有するのが,この「即決和解」なのです。

    当事者双方の簡易裁判所への出頭が必要となるため,賃借人にとっては,裁判所に出向く分,面倒が増えることにはなりますが,退去料の支払とセットにすることで,賃借人の方も比較的抵抗なく裁判所に来ていただけることが多いという印象です。

    「即決和解」は司法統計によると10年前と比べて,申立件数が約半数まで落ち込んでいるようですが,個人的には不動産の明渡しの場面を中心にもっと活用されるべき制度だと思います。